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【转载】购买二手房应该注意哪些问题?整个流程是怎样的?

333123 发表于 2018-3-16 13:10:02
整理了一下昨天的思路,觉的有必要把流程放前面(有贷款的流程,一次性付清的到第五步就结束了):
首先是(步骤一)上网或去中介查看房源信息→→        
(步骤二)实地考察看房,确定购房意向→→        
(步骤三)产权调查、和房主商议合同细节→→        
(步骤四)签订买卖合同→→        
(步骤五)办理贷款手续、支付首款→→        
(步骤六)产权(房产、地产)过户,房屋交割→→        
(步骤七)领房产证(卖方收到银行贷款)、交易完成每月还贷

作者:狗狗哥哥
链接:https://www. zhihu.com/question/23603839/answer/25094759
来源:知乎
著作权归作者所有。商业转载请联系作者获得授权,非商业转载请注明出处。

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333123 发表于 2018-3-16 13:11:25
一、去正规的网站和中介(步骤一要注意的):  
如果买二手房有中介参与,要找相对大的、知名的中介。中介的收费、服务情况要先问清。      
还要和中介谈好,中介费的付款时间,一般来说是签完合同付一部分,过户后付一部分,省的太早付完钱,中介就不管事了。付完记得要发票。
中介如果提供贷款服务,让他玩去。贷款之类的问题,别怕麻烦,自己去找银行。

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333123 发表于 2018-3-16 13:12:28
二、实地考察房屋情况(步骤二要注意的):
1、房屋自身建筑情况      
如房屋户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、配送的家具等,其中比较容易被忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。

2、房屋周边状况   
如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、物业管理、街道居委会等。
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333123 发表于 2018-3-16 13:13:39
三、看房子产权是否清晰(步骤三要注意的):

1、看房产证(房产证薄薄的几页纸有什么好看?可好看了~~)。
看以下几点:
(1)有没有房产证。没有的直接PASS  
没有房产证的房屋,一般是房主将其抵押或转卖。有的房主会说,你给他钱,他就能把房产证赎回,再给你。让他滚!让他借钱把证赎回,再找你。(我会告诉你,我们这80年代有个骗子,用没证的房子同时卖给3个傻瓜的故事吗?)      
除非非常非常非常非常非常中意,不买就会死的房子,不然只选择有房产证的房屋进行交易。

(2)看房主是谁  
卖方必须是房主,对他的房产证和身份证,看身份证号是否一致(当然先要看看是不是假的,多半不会)。      
有些房屋有好多个共有人,如夫妻共有的、继承人共有的,那你就要和全部共有人签订买卖合同。只和其中一个或是几个签的无效。

(3)看房屋有没正在贷款        
有的房子贷款买的,房产证并没被银行收走,但房产证上应该都有注明,看清楚。

2、看土地证     
我们这郊区的房子土地的使用性质,有一种情况是划拨地,划拨地政府可无偿收回,这种情况就要注意,土地证上有注明“出让”的,就是出让地,就对房屋享有较完整的权利。      
划拨地的房,能无限期使用(政府不收回的话),但不能出售。要出售就要缴纳土地出让金,变为出让地,使用年限70年,这时就和商品房差不多了。一般土地出让金由卖家交,但卖家一般会把这块算到房价里,由买家承担。      
还有国人都懂的70年年限,如果运气好,碰到个40、50甚至60年的老房子(70年的运气不是更好?滚蛋!祖国母亲大人都还没70岁),要搞清楚怎么搞......怎么搞?我也没碰过这种情况,我也不知道怎么搞。问去......

3、去房管局核实以上情况     
卖家手上的东西可以隐瞒做手脚,怎么办?去房管局看看吧。      
顺便搞清楚你看上的二手房是不是房改房、安居工程、经济适用房、单位房屋。这些住房,在转让时有一定限制,要避免买卖合同与政策、法律冲突。      
再顺便问问70岁的房子怎么搞。

4、看房子是否在租  
原房主A,2014年1月把房子租给一个哥们B,租期2年,就是租到2015年12月。      
兄弟你今天2014年4月30日,和原房主A房屋交易成功,你给了他几十、百来万,高高兴兴的拿到房产证。然后想搬家......等下,B哥不让你进,他且住着呢。      反了他了!他有权利吗???有!因为我国认可“买卖不破租赁”,也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。      
怎么办?买之前,让A哥先把B哥,搞定整走了,再来和你谈!做人要专一不是!!

5、近期是否会拆迁  
如果会,不要告诉别人,买吧!连邻居几栋都买了吧,现在我们这有拆有赚。

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333123 发表于 2018-3-16 13:17:00
四、交易前要注意的问题(也是步骤三要注意的):

1、看二手房的物管费用是否拖欠:  
有些房主在卖房子时,有些费用长期拖欠,甚至已经欠下数目不小的费用。你如果不知情就买了,那你就等着全部承担这些费用吧。新房一般就没这些问题,哪些费用要注意????
慢慢来:(1)水费。      
要问卖家是否已付清水费,可以向他要交房日上个月份已缴纳的水费账单收据。
(2)电费。      
不像水费那么简单。除了向他要交房日上个月份已缴纳的电费账单收据,你最好亲自查一下电表有否移动、改装、走表是否正常等(有听中介的人说过,原房主改装过电表,新房主被罚款的故事),不过不是专业人士不是很容易看的懂,怎么办?带个看的懂的哥们一起看房。
(3)煤气费。      
同上,这些都要办好过户。北方好像还有暖气费,我们没有,就写一起了。
(4)电话、宽带、有线电视等。      
一般让原房主迁走,把自己原来的号码迁来。
(5)物业相关费用。      
去物业公司问,有没欠啥钱,还有过户什么的。

2、注意迁移户口问题。      
有时候我们这买二手房,就是为了孩子就近读书问题,给孩子上户口很重要。如果卖家的户口没有及时迁出,我们的户口也迁不进来,就会发生纠纷。目的没达到,那房子都等于白买(这种事,真还听过不少)。      
因此,买房前可到相关部门(街道、居委会、派出所之类)查阅卖家的户口是否已经迁出。如果卖家户口要在交房后才能迁,就一定要与卖家就此问题在合同里讲清楚。

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333123 发表于 2018-3-16 13:18:48
五、签订合同时的注意事项(步骤四要注意的):
1、合同的建立:     
房管局大多会提供二手房买卖合同范本并要求交易双方使用,可以直接拿来在范本的基础上做改动,民间合同多由卖方提供。买房就要注意,卖方做了哪些改动,提出自己的意见看法,以达成最后的同一。

2、约定付房款:      
一般有一次性付款或者按揭付款两种方式。凭自身实力选择。作为一个理财者,强烈建议,就算有实力,也请选后者。为什么?房贷利息低呗!知道民间借贷利息是房贷的几倍?

3、确定交房细节:
(1)交房的时间和条件。      
时间好办,条件可以提哪些?比如卖方要负责清空房间,整理干净等(想想看:开门,一个堆满垃圾的屋子)。
(2)物业费、水电费等      
上面说过了,要他提供最后一个月的缴费证明。
(3)过户:   
①时间:确定到房管局办理买卖合同登记和过户的时间。   
②费用:过户所涉税收和费用谁出。这些要在合同里订好。      
二手房交易税费包括:营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、契税、教育费附加等。其中比较大块的是营业税、个人所得税、契税三项,(其余几项都很少一般就是几百块钱)。“交易税费由乙方承担”是合同中的常见陷阱,一般来说营业税、个人所得税由卖方负责,买方负责契税。前几年都是卖方市场,不少买方为了抢房,都主动承担了所有税费,现在房价没那么夸张了,才会开始注意具体谁负责。还有一种情况是,事先谈好,以房价让利为条件,乙方可以同意在合同里写交易税费由乙方承担,同时房价低了税费也可以少交几百块。   
③上证的人数:房产证上要写几个人的名字?老婆、孩子的如果要加,现在就一起写上,以后再加,麻烦的很。   
④户口迁出:上一大点的最后一个问题,现在就订好卖方户口迁出的时限。

4、明确违约责任:      
这事真常有,如果合同签完,原房主A哥突然发现:我去,房价飙升了!!!!要你退房了。咋办?买了个表的,现在就先明确违约责任,注意以下几点:
(1)合同上的时间必须都是精确的日期,不要用什么的“之前”、“之后”的傻字眼。
(2)每项主要义务都要有一一对应的违约责任,最好直接定下具体数额的违约金(但是别定太高,太夸张好像法院也不认)
(3)定下如果违约,卖方要承担买方装修、搬家之类的损失。另外,定下违约方要承担守约方主诉讼费、律师费等等各种花费。

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333123 发表于 2018-3-16 13:22:12
六、步骤五之后都是对公环节,只要前面合同订好,基本没太大问题。

      稍微讲一点,有办贷款的话,会涉及到房屋评估。评估费一般是千分五开始算,过百万递减。如果是商贷,可以自己找评估公司,评估费还可以进一步降低。

      记得换锁。
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