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房三爷与您共同学习下以公司名义买进房产,到底缴纳多少费用

房三爷 发表于 2018-1-16 12:03:07
随着限购令,限贷令,限价令,限售令,限离令,限学令六限俱全,北京房价终于从执着的上涨行情转变成下跌行情,尤其限学令下的北京学区房,成为领跌北京楼市的主力军。

学区房以20%的跌幅让北京学区房成为烫手的山芋,但还有一个板块却和学区房同病相怜,那就是商住两用loft公寓。学区房下跌是因为学区从单校划片改为五校划片,顷刻间让住宅赖以生存的学区指标打了两折。而商住两用loft公寓是由于3.26商住调控令的出台,虽然5.23公告给存量商住彻底平凡,但毕竟能看出来奥秘的还只是少数人。

去年5月5号,通州发布了国内首个商住类产品的限购令,个人不能购买的规定彻底冰封整个通州商住楼市,两个月同类产品零成交,把位于台湖两站一街的万科城市之光loft公寓项目从三万六单价打到了两万五。于是,我们发现了用公司名义购买的方法,二百多人用公司名义购买,最终让这个项目短时间涨到四万八千元。

现在,历史居然两次踏进同一条河流,3.26商住调控新政的余威影响力从通州困扰到整个北京区域。两个月零成交,让万科城市之光再次从四万八掉到三万六,用公司名义购买的教科书般的机会再次出现。

因为有去年用公司购买的大获全胜的经历,所以当万科城市之光价格跌到三万六的时候,那些去年不敢用公司名购买的人都在咨询如何用公司购买以及用公司名义购买的途径以及税费。

用公司购买,主要的费用就是代理注册公司费,财务报表费和房产持有税。

目前,北京针对房产持有税征收拟定了新的标准。自2016年7月1日起,以房产余值作为计税依据的,房产税依照房产原值一次减除30%后的余值计算缴纳;除法定免纳房产税的情况外,纳税人纳税确有困难的,由税务机关核实情况、提出处理意见并报市政府批准后,减征或免征房产税;企业房产税全年税额分两次缴纳,纳税期限为每年4月1日至4月15日、10月1日至10月15日。
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究竟公司需要交多少房产持有税呢,文件给出了两种征收方式:

一是公司自用的:应纳税额=房产原值×(1-30%)×税率(1.2%)

二是用于出租的:应纳税额=房产租金收入×税率(12%)

举个栗子,如果某公司用150万元买了一套房子自用,那么,该企业每年需要缴纳的房产税为:

150万元×(1-30%)×1.2%=1.26万元

如果该公司用150万元买了套房子用于出租,月租金为6000元/月,该企业每年需要缴纳房产税为:

6000元/月×12×12%=0.864万元

以我们房三爷投资俱乐部带领大家投资的位于东五环亦庄地铁站边的万科精装修loft公寓来看,由于基本上都是投资需求,也就是在持有阶段都会采用出租方式,目前这种公寓是开发商精装修交房,业主收房后基本不增加任何费用就能出租每月六千元,那么每年的房产税就是8640元。每年的不算物业取暖的净出租收益高达63000元。

公司代办注册费基本是一次性五千包全部,而财务报表费是每月三百,每年三千六百元。

和当前的热点区域燕郊相比,150万要在燕郊只能买五十多平米的最小的一居室,并且还只是毛坯交房,先不用说要空一段装修时间,就是装修也需要至少五六万元(根本无法和万科赠送的精装修相比),而这种一居在燕郊最高租到两千元,这种房没有房产税,那么每年的租金要收回装修费就要好几年,更不用说每年和万科公寓相比的六万多净租金收益做对比了。更不知道那些八年不能取得出租收益的河北房产是如何让大家在两万多元价位上疯抢的原因。大家看到,最近环北京区域房价跌幅很大,就是因为无法出租,还要每年缴纳物业费取暖费,于是大量抛售的就让房价跌幅很大。昨天报道的固安房价暴跌就是明显的例子。

综合来看,房产税不可怕,因为完全可以总用出租收益来覆盖(只交12%的比例,还能挣88%)。最可怕的是那些根本租不出去的房产,没有租金收益才是最大的恐怖,不仅出租收益为零,并且物业费取暖费还要一分钱不少的上交,每年当要缴纳这些费用的时候,估计持有这些房子的人就使劲咬牙了。

由于北京目前执行较为严格的限购政策,大量购房需求被限制,并且个人购房还有限购令套数的限制,以及满五唯一的门槛。而公司购房则并未限制套数,并且没有转让年限的限制,也就是说随时可以转让,转让时几乎没有费用,这就极大的激发有不少有实力的购房群体“借道”公司购房避开限购令。此次北京市明确了公司用房的房产税征收,无疑将让以公司名义买房的最大的石头落地。也正因为公司购买给政府缴纳了房产持有税,让持有阶段和转让阶段就能获得保护。
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随着房产税的逐渐落地,公司先执行,未来个人住房也必然实行房产税,所以现在对于公司名义买房就已经是利空出尽,现在价格就是底部,而对个人名义买房也时刻等待房产税的落地。到那个时候,这种个人跟公司购房之间的差别就会彻底拉平,而个人购买转让费用极高,而公司购买转让费极低,通常差出几十万,和每年一万元左右的持有税相比,简直九牛一毛。

可以预计,以公司名义购房置业,必将成为离婚潮后第二轮绕过限购令的最好的房产投资机会。

还有,现在的通州区商住两用公寓都是用公司名义购买,并且周边的配套都相对成熟,这样就能做到交房既能出租,并且租金也很好。最重要的是这样的房产随时能够转让,并且转让费用非常低,而最大的痛点就是如何找到这样的接盘客户。所以我们房三爷投资俱乐部就为自己的会员跟随俱乐部投资的这种商住公寓免费提供出租服务和转让服务,极大的降低了这些会员朋友的投资成本。合伙买房投资就找房三爷,房三爷(FangSanYe.com)让房产流通更安全、更透明、更便捷!
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房三爷 发表于 2018-9-12 10:27:55
房三爷(FangSanYe.com)让房产流通更安全、更透明、更便捷!
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